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现阶段房价调控措施分析及其对策研究

发布时间:2021-02-11 00:07   浏览次数:次   作者:亚博app下载安装
本文摘要:总结:房地产宏观调控以来,中央政府多次实施各种措施,但效果并不差。主要是监管的方向和手段没有偏差。文章指出,稳定房价的主要措施应该是充分利用各种经济手段,防止行政干预造成的反向调整,保证房价的稳定。 关键词:房地产宏观调控自2003年6月以来,地方政府实施了一系列政策措施,引导房价缓慢快速增长。比如“121”文件,“831”文件,“71”文件等等。但是到目前为止,我国宏观货币政策对房地产的调控并没有取得预期的效果。 为什么政府经过多次调控,仍未能有效调控房地产市场的发展?

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总结:房地产宏观调控以来,中央政府多次实施各种措施,但效果并不差。主要是监管的方向和手段没有偏差。文章指出,稳定房价的主要措施应该是充分利用各种经济手段,防止行政干预造成的反向调整,保证房价的稳定。

关键词:房地产宏观调控自2003年6月以来,地方政府实施了一系列政策措施,引导房价缓慢快速增长。比如“121”文件,“831”文件,“71”文件等等。但是到目前为止,我国宏观货币政策对房地产的调控并没有取得预期的效果。

为什么政府经过多次调控,仍未能有效调控房地产市场的发展?毕竟,我们指出,这主要是由于宏观调控措施和政策不正确。一、我国近年来房价下跌缓慢的原因分析导致房价下跌缓慢的因素有很多,包括市场需求和供给。

1.市场需求过大。从市场需求来看,住房市场需求主要包括城市化进程放缓带来的刚性市场需求、城市居民改善住房条件的主动市场需求、城市征地改造带来的被动市场需求以及部分投资者的投资和投机市场需求。首先,从潜在的市场需求来看,目前中国刚刚转向城市化加速阶段,到2050年,中国将处于城市快速发展时期。

随着城市化进程的放缓,每天都有大量的移民涌入城市。专家估计,到2020年,在全面建设“小康社会”的时候,中国的城市化水平将超过55-60%,城市居民人数将迅速增加到8亿-8.5亿,而中国现有的城市居民人数为4.9亿,也就是说,在未来15年左右的时间里,大约还需要增加3亿-3.5亿城市居民来解决住房问题。其次,从有效的市场需求计算来看,居民收入水平的大幅提高和银行贷款的低利率环境为城镇居民改善住房提供了不利的机会。

原来的城市人口没有改善住房条件的市场需求。2003年底,中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。如果假设20%的城市家庭拒绝改善住房,而这20%的城市家庭每个人只想把住房减少20平方米,那么中国有2700万城市家庭,每个家庭减少20平方米,实际市场需求为5.4亿平方米。

这种市场需求是客观存在的,即现在有支付能力,或者借助银行信贷没有支付能力。此外,为了改善城市的外观,中国许多城市都付出了巨大的努力来重建旧城和建设城市,从而产生了大量被动的市场需求。最后,居民投资房市场需求下降。

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因为房地产不仅具有消费品的属性,还具有投资品的属性,所以除了自住需求外,房地产市场上没有大量的投资市场需求。尤其是近年来,一方面农村居民收入大幅增加,另一方面银行存款利率相对较低。

结果,在没有其他更好的投资渠道的情况下,大量社会资金涌入房地产市场,导致一些城市的房地产投资市场需求迅速扩大。2.房地产供给结构混乱,各级市场供给严重不足。长期以来,我国住房供应结构不合理。

经济受限于住房和廉租房的供给比例太小,高价商品房的供给比例占据主导地位。大型豪华住宅供大于求,高价中小型住宅供不应求。

与经济适用房的新开工面积相比,别墅和高档公寓的新开工面积大幅减少,前者逐年减少,后者停滞甚至上升。这就构成了不合理的供给结构,即高档住宅过多,而适合绝大多数居民消费能力的经济适用房供给明显严重不足。随着高档住宅的“成本提升”和中低档住宅的“市场需求钳制”的结合,房价全面下跌。第二,宏观调控不起作用的原因分析。

宏观调控不起作用的原因很简单。既有政策问题,也有外部环境原因。这里只从政策层面探讨房价调控效果不理想的原因。

明确一点,政策层面的原因主要包括以下几个方面:1。控制措施的重点没有偏差。如上所述,中国房价下跌的原因既有供应水平,也有市场需求水平。但是,通过梳理2003年至2006年我国政府实施的一系列宏观调控政策,我们发现宏观调控措施的重点并没有出现偏差。

一般来说,2006年5月之前,中国对房地产市场的宏观调控可以分为两个阶段:第一阶段是2003年至2004年。2003年以来,在房地产行业的发展过程中,一些地区经常出现房地产投资短路和低房价下跌的情况,尤其是上海、杭州等长三角地区,房价涨幅高达10%。

自2003年6月以来,中央政府实施了一系列控制政策。但从表2可以看出,这种调控主要是诱导供给,对市场需求缺乏有效控制,尤其是在所谓的合理市场需求中。

导致投资抹黑、市场被动需求等非理性市场需求往往快速增长,导致房价大幅下跌。第二阶段是从2005年到2006年初。2005年初,根据房地产市场经常出现的新情况、新问题,中央实施了一系列覆盖房地产行业全过程的调控政策,包括土地供应、研发、销售和流通,调控措施从行政措施减少到利率、税收等经济措施。

这一轮宏观调控的重点是诱导房地产市场需求的过度快速增长,如房地产交易税、提高抵押贷款利率等。但在供给方面,由于担心投资短路,政府在稳定房价的政策下,采取了一切措施避免投资增速的噪音,控制房地产投资。因此,在经历了2005年下半年长达半年的寒冬后,一些城市的商品房价格于2006年3月开始上涨。

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综上所述,中国宏观调控没有超出预期效果的原因是没有对症下药,市场需求和住房供给都有原因,而我们之前的调控只针对一个层次的供求,所以房价越来越高是合理的。


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